央行降息、限购取消也难救？
。
八年前，当马云在杭州的峰会上说出
“未来中国最便宜的就是可能就是房子”这句话时，台下许多人可能不以为然
。
彼时，楼市高歌猛进，
“房价永远涨”是深植于大众心中的信念
。
然而，时间来到
。
房地产市场正在经历一场深刻的结构性变革
。
展开剩余94%全国房地产市场延续着
“核心城市企稳回暖、非核心区域持续调整”的分化态势
。
2025年1-7月，全国新建商品房销售面积同比下降4.0%
。
与此同时，一些关键信号已经显现：三四线城市人口净流出在
。
这些数字背后，是游戏规则的彻底改变
。
市场逻辑重构
过去二十年，只要买房几乎就能赚钱的时代已经一去不复返
。
房地产市场曾经凭借人口红利、城镇化加速与政策红利，形成了
“买涨不买跌”的普涨格局
。
但到了
。
区域间的分化最为触目惊心
。
核心城市与非核心城市的房价差距正在形成一道鸿沟
。
在黑龙江鹤岗、内蒙古鄂尔多斯这类资源型城市，已经出现了单价不足千元、总价
。
这些城市由于产业支撑薄弱、人口持续流出，住房供给严重过剩
。
数据显示，近年来三四线城市房价中位数已累计下跌
。
形成鲜明对比的是，一线及强二线城市核心区域的优质房产依然保持着价值韧性
。
2025年前三季度，香港顶级住宅价格甚至逆势上涨了3.2%
。
北京金融街、上海陆家嘴等核心区域的优质房产，被市场视为抵御通胀的
“硬通货”
。
马云旗下的阿里巴巴和蚂蚁集团，就曾以
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同一城市内部的不同板块也呈现出明显分化
。
2025年的数据显示，远郊大户型成交占比仅为8.6%
。
这些区域配套兑现周期长、流通性差，而配套成熟的核心城区或近郊板块，凭借通勤便利、教育医疗资源集中等优势，成为刚需与改善型需求的首选，房价稳定性更强
。
这种
“核心坚挺、外围回调”的分化格局，标志着房地产“普涨红利”时代的终结
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供给体系升级
过去房地产行业的高速发展，依赖于
“拿地-建房-销售”的高杠杆增量扩张模式
。
如今，这种模式已难以为继，住房供给体系正迎来从规模扩张向品质提升与结构优化的根本性转变
。
保障性住房供给正在从
“有效增加”转向“优化升级”
。
“十四五”时期，我国已建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众
。
2026年，保障性住房供给将更加侧重因地制宜，重点满足新市民、年轻人等群体的住房需求
。
这些群体多为
“90后”“00后”，对居住环境和条件要求更高
。
低成本、体面的保障房将帮助他们扎根城市，同时释放消费潜力
。
保障房的优化供给，将进一步分流商品住房市场的刚需压力，引导商品住房价格回归理性
。
商品住房市场则聚焦于
“改善性需求”与“好房子”标准
。
“十五五”规划首次明确提出“因城施策增加改善性住房供给”，这标志着改善型需求已成为住房消费的核心增长点
。
数据显示，
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房企的竞争策略正在从
“规模竞争”转向“品质竞争”
。
他们开始聚焦绿色建筑、智能住宅、全生命周期服务等核心卖点
。
住房城乡建设部明确的房地产发展新模式，已将建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度纳入全生命周期管理机制
。
2026年，“好房子”建设标准将加快完善，推动商品住房从“有没有”向“好不好”转变
。
存量资产盘活成为供给侧改革的重要方向
。
“十五五”规划提出“完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”
。
2026年，城市更新将进入加速阶段，老旧小区改造、闲置厂房盘活、城中村改造等将释放大量住房改造潜力
。
同时，农村集体经营性建设用地的节约集约利用、闲置土地和房屋的依法盘活，也将丰富住房供给渠道
。
政策导向清晰
过去房地产调控多以
“限购、限贷、限售”等行政手段为主，侧重抑制市场过热或防范房价过快上涨
。
2026年，随着“十五五”规划政策的全面落地，房地产政策将从“全面调控”转向“精准托底”，核心目标是化解风险、释放合理需求、稳定市场预期
。
政策重点聚焦于
“清理不合理限制性措施”，以释放消费潜力
。
“十五五”规划提出“完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”
。
与
“十四五”规划“促进住房消费健康发展”的提法相比，政策力度明显加大
。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，此次
“清理”并非简单“减少限制性政策”，而是要求各地系统梳理存量政策，重点破除城与乡之间的资源流动限制、新房与二手房的联动壁垒等四大领域障碍
。
2026年，核心城市购房限制性政策仍有优化空间，整体或延续渐进式推进节奏
。
西安等城市已将商贷首付比例统一降至
。
金融与财税政策协同发力，旨在降低购房成本
。
广开首席产业研究院院长连平建议，在房产购置的交易环节加大财政补贴力度，对首套房购置下调交易环节各项主要税率，缩短二手房增值税免征年限
。
2026年，房贷利率有望继续维持历史低位，公积金跨区域使用的隐形门槛将进一步破除，房贷利息抵税等政策有望落地
。
宽松货币政策已初见成效，
。
风险化解成为政策的底线任务
。
“十五五”规划将房地产风险置于重点领域国家安全能力建设的首位，明确“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”
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2026年，房企风险化解将进入深水区，行业整合加速，头部房企市场份额提升，中小企业逐步退出
。
政策将通过并购、破产、置换等工具，盘活低效用地和闲置房产，防范企业债务风险向市场传导
。
同时，现房销售制度的探索实施将从根本上防范交付风险，维护购房者权益
。
具体案例与数据印证
市场的分化在具体城市和项目中表现得尤为明显
。
2025年，北京、上海新房网签价基本维持在6万/㎡上下，甚至有小幅上涨
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而同期，重庆、东莞、合肥等二三线城市房价普遍下调
。
一个具体案例是，重庆九龙坡区的
“融X国际”一套110㎡的精装三居，2024年以165万总价买入，在2025年成交价跌至138万
。
相反，北京通州的
“台湖金悦府”项目，90㎡的新盘售价达410万，开盘不久就去化八成
。
这清晰地展示了
“强中心、弱腹地”的格局
。
拆迁补偿方式的变化也深刻影响着市场预期
。
过去
“拆二代”暴富的故事正在褪色
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2025年，西安、郑州、苏州等地开始试点“房票安置”政策
。
例如，西安碑林区李家村的改造中，一套
。
深圳坪山区马峦街道的案例也显示，拆迁户李叔
。
这种
“去货币化”的倾向，旨在防止资金外溢和炒房
。
保障性住房的大规模入市对商品房市场产生了分流效应
。
2025年，全国累计建设保租房546万套，并计划在2026年突破700万套
。
杭州拱墅区的
“祥符共有产项目”为例，88㎡户型总价约220万，首付仅需70万，并享受政府50%的产权份额，与同区域单价5.2万/㎡的二手房“金都夏宫”相比，价格相当于打了对折
。
这种政策盘的扩张，直接挤压了投机客的空间
。
房企的销售业绩也直接反映了市场对优质产品的认可
。
2025年1至6月，保利发展实现签约金额1451.71亿元
。
部分优质项目甚至实现了现象级的销售成绩
。
例如，重庆的龙湖御湖境项目，在
。
在武汉，一些准四代住宅项目去化率均在
。
这些案例说明，居民愿意为
“好房子”支付较高的溢价。
政策层面也在持续发力以稳定市场
。
2025年以来，各地已优化住房公积金政策超过150次
。
例如，北京、广州、南京、大连等地优化了公积金贷款政策，包括提高贷款额度、优化提取流程、延长还款期限等
。
超过
。
北京优化了五环外的限购政策，成都分批取消了住房限售政策
。
这些政策组合拳的效应持续释放，在一定程度上增强了市场信心
。
2025年上半年，全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，但降幅相比去年同期收窄了15.5个百分点
。
房地产市场的供求关系已经发生重大变化
。
我国城镇人均住房建筑面积超过
。
人民群众的住房需求正从
“有没有”转向“好不好”
。
同时，城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，常住人口城镇化率达到
。
人口总量达峰，并呈现少子化、老龄化趋势
。
这些基本面的变化共同构成了当前房地产市场调整的深层背景
。
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